最近，广州11区2022年的经济成绩公布完了。
看完，哦，有变化了。
慢慢来说。
先说总量。
总量第一仍旧是天河，这个几乎没有悬念，天河GDP总量已经连续16年占据广州11区榜首。
天河是广州服务业的龙头，去年靠金融业、新一代信息技术服务业、现代商贸业、高端专业服务业和现代都市工业五大主导产业直接拉动GDP增长2.5个百分点。
别的区想要超，还是有点难。
第二是黄埔，广州第一工业强区，第三是越秀，总部经济多。
海珠GDP总量超过白云了，这是去年广州经济数据最大的变量，海珠首超白云。
拉开的差距不大，只有26.32亿。接下来，还能不能继续超越，还是说昙花一现，值得玩味。
但若是琶洲做起来了，超越也是迟早的事。
主要来看看增速。
东进南拓的趋势非常明显，北部，只能说，加油。
去年有三个区下跌，白云、花都和从化，北部区域全部沦陷。这种下跌的情况只出现在2020年的荔湾，去年倒好，一下子来了三个。
除了从化之外，另两个区去年受疫情影响明显，这可能也是一个重要的因素。
北优之路道阻且长。
南部，增长最快的是南沙，增速4.2%。番禺也不错，增速1.4%。
东进三部曲，天河→黄埔→增城，增城4%的增速仅次于南沙。
最近几年发展势头最猛的，莫过于南沙。
2019年开始它就没有掉出过前二。更准确地说，只有2021年输给了增城，其他三年南沙都是第一。
一年第一，那可能是偶然，连续几年，那就是实力。
2012年，南沙GDP还是全市倒数第二。但在当年《广州南沙新区发展规划》获批复，南沙成为全国第六个国家级新区后，2013年GDP就发生了质的飞跃，一跃升至第七位，此后基本保持这个位置。
按照目前这个发展速度，再过几年，白云不努力的话，也要被南沙赶超（白云：为什么受伤的总是我）。
再看看各区的人均GDP。
排在前三的，是黄埔、越秀和天河，南沙跑到了第四。
南沙以下，是分水岭，人均GDP都在20万元以下，拉开一个档次。
*因2022年广州人口数据未出炉，暂按2021年数据计算
最近三年，前五的排序基本没什么变化，就是前三偶尔互换一下位置。2022年黄埔大跃进，一举从第三跑到了第一，人均GDP也从2021年的24.7万跃升至36万。
人均GDP只是代表一个地区居民的平均贡献值，与人均收入不挂钩，并不意味着这个区域的富裕水平。
比如黄埔的楼市活动非常活跃，但并非因为人均GDP高，有强购买力。除了地区产业发达支撑外，市区外溢也是一个重要因素。
反观南沙，人均高，但因区域人口有限，仍旧无法消化源源不断增加的楼市新货，对区外需求依赖度高。
再来看各区的GDP密度。
每平方公里所产生的GDP总量，密度最高的是越秀，为108亿/km²。其次是天河，为64.5亿/km²。第三是海珠，为27.7亿/km²。
GDP总量倒数第二的荔湾，密度则排到了第四，为20.6亿/km²。
荔湾以下，又是分水岭，均未超过10亿/km²。
生产总值密度，指的是每平方公里土地所创造的GDP，可以反映一个区域的经济密度和经济发达程度。
越秀、天河、海珠、荔湾，这些我们印象中的传统市区，经济密度都在20亿/km²以上，每平方公里创造的GDP产值高，经济活动密度大。
从这也可以看出，大家印象中的传统市区认定，并非毫无根据。
有意思的是，GDP的密度，与房价水平高低高度契合。
密度越高，房价也越高，反之亦然。
除了位置比较尴尬的白云外，其他区域的经济密度排名与房价高低顺序是对等的。
也就是说，GDP密度越大，经济就越活跃。经济越活跃，房产价值就越高。
以荔湾为例。
荔湾经济发展缓慢，十年间GDP仅增长344亿，涨幅39%。这个增长幅度，只能和从化比比。
但房价却走了不一样的路线。
十年间从2万+/㎡涨到6万+/㎡，涨幅翻一倍。
当然，随着经济、人口的变化，数据维度也会发生相应的改变。
从这几个维度，可以得到一些启示。
要潜力，看经济增长速度。要房产保值，看经济密度。
当然，经济只是其中的一个参考指标，房产的升值潜力和保值性是由多因素决定的，这又是另外的话题了。
再来看看今年各区的目标。
满屏都写着：撸起袖子就是干！
除了越秀4.5%的目标有的格格不入之外，其他10区通通把定在了6.5%或以上。
这几年广州经济发展有所放缓，增速逐年走低，2017年开始掉到8%以下。
再看今年的目标，仿佛有点狮子大开口。
不过，有去年的低基数在，实现也并非没有可能，参考2021年。
南沙担负起了GDP增速的重任，黄埔是固定投资值的主力。
南沙要实现10%的增速，也就是说2023年的GDP最少要达到2478亿元，赶上去年的白云了。
要怎么实现？
从南沙区代表在广州高质量发展大会上的发言，可以看出两个点。
一个是科创，一个是汽车产业。
科创上，推进以南沙科学城、港科大二期、国际化人才特区等平台建设的广州科技创新走廊南部极点。
汽车产业，去年产值突破1500亿，今年的目标是巩固并提升至2000亿级。
其他还有集成电路、人工智能、生命健康、创新金融等重点产业。
说干就干。
今年一季度，南沙开工项目33个，总投资803亿。签约项目30个，总投资1382亿。重点项目包括融捷锂离子电池制造基地与研发中心项目、紫粤智能制造基地项目、中科润谷绿色零碳综合能源总部、华丰智谷项目等。
融捷锂离子电池制造基地与研发中心项目效果图
黄埔，今年广州固定投资的大头。
作为广州工业强区，黄埔的信心和决心非常足，开年就红红火火地干了起来。
一季度重点项目的开工和签约仪式上，黄埔集中开工100个项目，总投资约1026亿元，预计营业收入约1283亿。集中签约50个项目，总投资约1441亿，预计达产产值、营业收入约2361亿。
项目数量、投资额、达产产值均占全市的三分之一，在各区排名第一！
搞投资，黄埔有一手。
今年，黄埔和南沙依然是广州经济发展的得力助手。
再说楼市，黄埔自然不用说，依然会是热点。
南沙，经济得意，楼市失意。
去年，南沙新房仅网签5865套，同比下降61%。最主要的是库存高企，截止到2月1日，南沙楼市库存去化周期超36个月，全市最长。
想翻身，最根本的，还是要有人，内引外联。内部，引入更多的产业人口，外联，打通大湾区城市通道，和周边城市经济、人口流动起来，充分发挥粤港澳大湾区几何中心位置作用。